L’investissement locatif à Lyon

Se lancer dans son premier investissement locatif demande une dose d’audace.
Les objectifs peuvent être variés : se constituer un patrimoine dans la pierre, générer un complément de revenus, défiscaliser…
Des bases théoriques sont indispensables pour ne pas se lancer tête baissée.
Evidemment la théorie est une chose, le concret est tout autre, on apprend également beaucoup sur le tas et en passant à l’action.

Pourquoi investir dans un appartement à louer à Lyon ?

La ville de Lyon est dynamique, il y a un grand nombre d’étudiants et la demande de logements est forte.
Les prix de l’immobilier à Lyon ont flambé en l’espace de 10 ans (environ +40%).
Bien que les prix soient assez élevés, cette ville reste une valeur sûre pour investir.

Investir dans l’ancien à rénover

Ce n’est pas un secret, dans les grandes villes, l’investissement immobilier “sans risque” consiste à acquérir une petite surface. L’inconvénient est qu’il y a peu de produits sur le marché, et quand c’est le cas, ils partent extrêmement vite (- de 24H).

L’ancien “vétuste” permet d’acheter à un prix moins élevé et créer de la valeur grâce aux travaux de rénovation en re-aménageant l’appartement d’une façon optimale. Un agencement étudié, un équipement de qualité, des meubles adaptés, une décoration soignée… Tout cela permet, en bout de chaine, de louer son appartement plus cher que la moyenne et donc d’augmenter sa rentabilité.

Plusieurs options permettent de moduler la rentabilité :

  • Acheter une surface moyenne pour 2 voire 3 locataires (colocation)
  • Acheter une surface moyenne avec une division en plusieurs appartements
  • Envisager le location saisonnière

Chacune de ces options possède ses avantages et ses inconvénients qu’il convient de bien étudier.

Comment bien choisir l’appartement ?

En dehors du prix d’achat, je note plusieurs critères importants pour bien choisir son futur appartement à louer.

Il faut idéalement :

  • qu’il soit bien situé : proche des transports et commodités, proches des universités…

Les trois règles d’or en achat immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

  • qu’il soit dans une copropriété saine et bien gérée.
  • qu’il se situe dans un immeuble ne générant pas des charges de copropriété disproportionnées.
  • qu’il soit en étage, pas en rez-de-chaussée, avec un ascenseur s’il est au dessus du 3ème étage.
  • qu’il ai besoin de travaux de rénovation.
  • qu’il n’y ai pas de trace d’humidité.

Quelle rentabilité pour un investissement locatif sur Lyon ou ailleurs ?

Pour un investissement locatif, l’important est l’autofinancement, le vrai. Pour cela, 70% du loyer devra couvrir les mensualités du crédit immobilier. Les 30% restant serviront à payer les impôts éventuels sur les revenus fonciers, la taxe foncière, les assurances, les charges, les frais divers, les imprévus… tout en dégageant idéalement un cash-flow positif.

La base de calcul de la rentabilité “nette” de Julien Larcher me semble pertinente et prudente :

(9 mois de loyer brut / coût global de l’achat) * 100

Selon lui, il faut que celle-ci affiche 5% au minimum sans quoi, nous perdrions de l’argent.

Globalement tous les coûts devront être calculés de façon très précise, sans rien oublier.

Comment procéder pour investir à Lyon, déléguer ?

Ne pas se lancer seul pour un premier investissement immobilier ne semble pas une mauvaise idée, c’est ainsi que des professionnels proposent des services pour s’occuper de tout… ou presque.

Sur Lyon nous avons Elise Franck conseil qui propose un service tout en un pour de l’investissement locatif meublé. Ça va de la recherche de l’appartement, le suivi des travaux, la décoration… jusqu’à la mise en place du premier locataire (certains retours ne sont néanmoins pas rassurants).

Il y a également Louis Révillon (Adequade) qui propose un service similaire et que j’ai rencontré.

Capcime est également de la partie en visant les quartiers les plus prisés avec des rénovations moins “tape à l’oeil” mais sans doute plus pérenne et des rentabilités moins importantes.

Investissement-Locatif.com propose une stratégie globale qui est très intéressante pour ne pas s’arrêter à un seul achat. L’entreprise à l’air très sérieuse. Le dirigeant, Mickael Zonta, à travers la chaine youtube du groupe, délivre des conseils vraiment pertinents et témoignage d’une grande expertise.

Les Nouveaux Agents propose un service qui semble moins complet que les précédents en se focalisant principalement sur la “chasse” du bien immobilier.

Ce type de prestation a un coût assez élevé. Un prix important pour avoir l’esprit serein avec un pilotage averti de l’opération. Pour une première opération immobilière il est crucial de ne pas se planter et de faire les choses dans les règles de l’art, c’est sans doute beaucoup plus rassurant de ne pas gérer un tel projet sans aucune expérience en amont.

Se lancer seul dans l’immobilier

Se lancer seul dans l’immobilier n’est pas sans risque. Il est crucial d’apprendre et se former à de multiples les niveaux sans négliger la partie fiscalité qui a un impact déterminant sur la situation de chacun.

Avant de commencer à investir il faudra apprendre notamment à :

  • mettre en place une stratégie d’investissement immobilier adaptée à ses objectifs
  • connaître le marché local où l’on souhaite investir
  • sentir les bonnes affaires et les potentiels
  • maitriser le processus d’achat et ses particularités
  • savoir faire des estimations de travaux
  • connaître les problématiques liées aux travaux
  • bien préparer un dossier immobilier pour les banques
  • connaître l’impact de la fiscalité des différents régimes sur sa situation personnelle