Un simulateur bluffant de rendement locatif

Cela fait quelques temps que je me penche sur l’immobilier pour mon futur et premier investissement locatif sur Lyon.
A la base, je ne connais strictement rien en ce domaine et c’est pour cela que je pensais déléguer l’intégralité de l’opération à un accompagnateur d’investissement, comme Adequade que j’ai pu rencontrer.

Ces dernières semaines j’ai fait beaucoup de prospections, quelques visites d’appartements, j’ai rencontré des professionnels, des banquiers, j’ai lu des livres spécialisés, des blog spécialisés, visionné des heures de vidéos dans la thématique sur youtube… j’ai fini par porter un grand intérêt à ce milieu et je pense m’être trouvé un nouveau terrain de jeux !

Je me rends également que je suis sans doute capable de gérer l’opération dans son intégralité. A vrai dire, j’ai un besoin viscéral de connaitre et maitriser tous les détails et les étapes de l’investissement. C’est d’ailleurs plus excitant et gratifiant de mener un tel projet soi-même.

Comment simuler le rendement locatif en prenant en compte tous les chiffres ainsi que la fiscalité ?

Fan de chiffres, je confectionne depuis quelques temps un fichier “excel” à en perdre la tête.
Je n’ai pas compté le nombre d’heures passées mais c’était très complexe à mettre à place ! en tout cas ça m’a permis de comprendre pas mal de choses “techniques”.

Ce fichier est censé donner un aperçu de la rentabilité de l’opération, il prend en compte tous les chiffres de base (net vendeur, notaire, agence, travaux, durée crédit…) ainsi que la situation fiscale personnelle.
Ce fichier ressemble à ça (j’ai flouté la partie fiscale volontairement) :

simulateur

Au bout d’un certain temps je me suis rendu compte que la partie fiscale est véritablement bien plus complexe que prévue alors qu’elle est cruciale pour se lancer avec une vision précise des coûts et impôts à payer sur la durée du crédit afin de constater le véritable rendement de l’investissement.

L’outil en ligne le plus complet pour simuler la rentabilité locative d’un futur investissement locatif

Puis, un beau jour, je suis tombé sur le site www.rendementlocatif.com…. J’aurai tellement aimé le connaitre avant de m’improviser investisseur / fiscaliste…. (c’est pas faut d’avoir cherché mais je n’avais rien trouvé de comparable).

logoCet outil est extrêmement puissant pour faire le bon choix et effectuer une opération immobilière véritablement rentable.
Tout y passe, calcul du rendement net net, comparaison des meilleurs régimes fiscaux : réél, LMNP, Pinel…

Il donne une simulation on ne peut plus complète qui prend en compte la situation personnelle de l’investisseur et les tous chiffres de son futur achat (prix achat, apport, frais de notaire, salaire, taxe foncière, travaux, charges, révisions de loyers/charges…).

Il donne également des conseils sur la durée optimale du crédit, le meilleur moment pour revendre, établi une liste comparative d’annonces de ventes et locations récentes dans le même quartier et pour une surface proche…

Avec cette application je peux désormais simuler précisément tous les chiffres d’une affaire potentielle dès la vue d’une annonce immobilière. Cela me permet d’éliminer directement les faux “bons coups” et planifier des visites pour les biens, qui, sur le papier (avant visite) donnent déjà de bons résultats.
Cerise sur le gâteau, le site propose une extension (chrome, firefox, safari) qui permet au navigateur d’afficher directement sur les annonces de “seloger”, “leboncoin”, “pap” le rendement brut en fonction des chiffres détectés sur celles-ci.

Bref, ce site est un véritable tableau de bord ultra complet devenu indispensable dans la quête de mon premier investissement locatif.

Il va me permettre à coup sur de prendre la bonne décision d’achat mais également d’aller voir la banque avec un bon dossier étudié et chiffré, ce qui est d’une valeur inestimable.